Laen kinnisvara tagatisel ehk hüpoteeklaen on laen, mille tagatiseks seatakse korterile, majale või maatükile hüpoteek. Selline laen võimaldab tavaliselt suuremat summat, pikemat tagasimakseaega ja madalamat intressi kui tagatiseta tarbimislaen. Samas on risk palju suurem: kui maksed jäävad tasumata, võib laenuandja nõuda vara müüki. Selles artiklis selgitame Finantsinspektsiooni tarbijaportaali Minuraha ja laenuandjate avalike tingimuste põhjal, kuidas kinnisvara tagatisel laen toimib ja millele enne allkirjastamist mõelda.
Mis on hüpoteek?
Minuraha selgitab, et hüpoteek on kinnisasja pant. Isikut, kelle kasuks hüpoteek on seatud, nimetatakse hüpoteegipidajaks. Hüpoteegi võib seada laenuga ostetavale kinnisasjale, aga ka mõnele muule kinnisasjale, kui selle omanik on nõus. Sellisel juhul saab omanikust tehingu osapool. Kinnisvara tagatisel võetavat laenu kasutatakse sageli just nii: hüpoteek seatakse juba olemasolevale kodule, suvilale või maatükile ning saadud raha läheb remondile, ettevõtlusele või muude kohustuste refinantseerimisele.
Hüpoteegi seadmiseks tuleb pöörduda notari poole ja hüpoteegi kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse. Kandes märgitakse hüpoteegipidaja ja hüpoteegisumma. Seda, kas kinnisasi on hüpoteegiga koormatud, näeb kinnistusraamatust.
Hüpoteegisumma on laenusummast suurem
Paljud laenuvõtjad on üllatunud, et kinnistusraamatusse kantav hüpoteegisumma on laenusummast suurem. Ühe Eesti hüpoteeklaenu pakkuja lepingueelse teabe järgi on see nii, et lisaks laenusummale oleksid tagatud ka kõrvalnõuded. Nende hulka kuuluvad tasumata intressid, viivised, trahvid ning vajaduse korral kohtu-, pankroti- ja täitemenetluse kulud. Samas dokumendis on toodud näide: 11 000-eurose krediidi korral on hüpoteek 1,5 korda suurem ehk 16 500 eurot. Kui tagatiseks on abikaasade ühisvara, peab tagatislepingule allkirja andma ka abikaasa.
Laenusumma sõltub tavaliselt tagatise turuväärtusest. Laenuandja määrab, mitu protsenti hinnangulisest väärtusest ta on nõus laenuks andma. See protsent sõltub vara liigist ja asukohast. Turuväärtuse määramiseks küsitakse üldjuhul kinnisvarahindaja hindamisakti.
Mis juhtub, kui maksed jäävad tasumata?
Minuraha järgi annab hüpoteek laenuandjale õiguse nõuda makseraskuste korral tagatiseks oleva korteri või maja müüki ja rahuldada saadud rahaga oma nõue. Kui müügist saadud summast ei piisa, vormistab laenuandja üldjuhul ülejäänud võla kohta uue laenulepingu. Võlg ei pruugi seega koos koduga kaduda. Alguses lubab laenuandja tavaliselt omanikul vara ise müüa, et saada parim hind. Kui asi on aga jõudnud kohtutäiturini ja algatatud on täitemenetlus, ei saa müügiprotsessi enam mõjutada.
Minuraha soovitab ka uurida, kas hüpoteegiga tagatakse ainult konkreetne laen või ka teised sinu ja panga vahelistest lepingutest tulenevad nõuded. Samuti tasub teada, millal on laenuandjal õigus tagatis realiseerida ja kas ta võib nõuda lisatagatist.
Kulud ja intress
Kinnisvara tagatisel laenu puhul tuleb arvestada mitme kuluga:
- Intress. Pankade hüpoteeklaenude intress on sageli seotud 6 kuu euriboriga, millele lisandub isiklik marginaal. Euribori tõustes kasvab ka kuumakse.
- Lepingutasu. Näiteks ühe Eesti panga hüpoteeklaenu lepingutasu on 1% laenusummast, kuid vähemalt 150 eurot.
- Notaritasu ja riigilõiv hüpoteegi seadmisel.
- Hindamisakt, mille eest maksab tavaliselt laenutaotleja.
Hüpoteegiga tagatud laenu puhul ei kehti tavaline 14-päevane taganemisõigus, mis on muude tarbijakrediidilepingute puhul olemas. Minuraha toob selle erandi eraldi välja. Seega tuleb otsus teha enne allkirjastamist.
Hüpoteek pärast laenu tagasimaksmist
Minuraha järgi ei lõppe hüpoteek automaatselt, kui laen on tagasi makstud. See lõpeb alles kande kustutamisega kinnistusraamatust. Hüpoteegi võib ka alles jätta, et hiljem sama laenuandja käest uuesti laenu võtta. Hüpoteegi olemasolu ise kulusid kaasa ei too. Hüpoteek ei takista ka vara müümist, ning hüpoteegipidaja vahetamine on üldjuhul odavam kui hüpoteegi kustutamine ja uuesti seadmine.
Kontrollnimekiri enne lepingut
- Kas igakuised laenumaksed jäävad alla kolmandiku pere sissetulekust? Minuraha soovitab seda piiri mitte ületada.
- Kas suudaksid makseid tasuda ka siis, kui euribor tõuseb või sissetulek ajutiselt väheneb?
- Milliseid nõudeid hüpoteek tagab ja kui suur on hüpoteegisumma?
- Millised on ennetähtaegse tagasimaksmise tingimused?
- Kas oled võrrelnud vähemalt kahe-kolme laenuandja pakkumist ja krediidi kulukuse määra?
Kui kaalud kinnisvara tagatisel laenu olemasolevate võlgade koondamiseks, loe ka meie artiklit laenu refinantseerimisest. Kui sul on vara asemel pigem auto, vaata artiklit laen auto tagatisel. Kui keegi teine peab sinu laenule tagatise andma, loe artiklit käendusest.
Allikad
- Minuraha: Hüpoteek
- Minuraha: Laenud
- Hüpoteeklaenu lepingueelne teave (hypoteeklaen.ee)
- Holm Bank: hüpoteeklaen
Vastutustundliku laenamise märkus: see artikkel on üldine teave ega ole finantsnõustamine. Laen ja krediidikonto on finantskohustus. Enne lepingu sõlmimist võrdle krediidi kulukuse määra ja kõiki tasusid, loe tingimused läbi ning laena ainult nii palju, kui suudad kindlalt tagasi maksta. Kui tagasimaksetega tekib raskusi, võta kohe ühendust laenuandjaga. Lisateavet leiad Finantsinspektsiooni tarbijaportaalist minuraha.ee.